fbpx

Сибирский Центр медиации

Развитие через преодоление конфликтов 

Покупаем / продаем недвижимость с выгодой

КвартираКогда вам требуется купить или продать недвижимое имущество? Спросите себя, Действительно ли вам нужен риелтор агентство недвижимости сейчас в интернет, представленная специализированные сайты, которые помогает отыскать продавца и покупателя недвижимого имущества. регистрация сделки возможно путем нотариального удостоверения, что обеспечивает гарантии компенсации возможных убытков в случае судебного оспаривания сделки.

Возможен вариант совершения сделки в офисе банка с перечислением денег по лицевым счетам и заверением сделки квалифицированной электронной подписью. Таким образом, если стороны сделки квалификацию, то никакой посредник им нужен вместе с тем и на рынке имеются достаточно сверх-осторожных контрагентов, которые отказываются взаимодействовать напрямую, не понимают преимуществ нотариального удостоверения и ориентированы только на диалог через риелтора. По этой причине продавцу покупателю недвижимого имущества приходится взаимодействоватьи с риелторским агентством. Какие уловки здесь необходимо знать? 

Уловки риелторских агентств

Первое риелторы могут сочинять легенды: вот только что приехал иногородний покупатель, который готов приобрести у вас квартиру за наличный расчёт, он торопится (подспуюгно имеется ввиду будет глуповат и щедр) . Как быть?- необходимо проверить реалистичность такого предложения еще на этапе телефонного интервью. Для этого достаточно задать уточняющие вопросы о характеристиках гипотетического покупателя. Начинающие риелторы, которые привыкли больше «брать клиента нахрапом», чем профессионализмом, сочиняют истории на ходу и зачастую путаются.
Как рассказывает Александр Никифорович, пенсионер из Новосибирска, которому пришлось продавать квартиру-студию, особо настойчивые риелторы старались любыми правдами-неправдами попасть в квартиру, чтобы очаровать продавца и раскрутить его на подписание эксклюзивного договора (случай чёрных риелторов не рассматриваем). Агенты предлагали услуги по фотографированию квартиры с выгодных ракурсов качественным фотоаппаратом и размещение на стапятидисяти специализированных площадок, посвященных недвижимому имуществу и сделок с ним. Вишенкой на торте было условие: Вас перестанут беспокоить другие риелторы назойливыми звонками! Заметим по ходу, что рэкетиры также предлагают защиту от своих коллег в качестве «добрых услуг».

 

Пример реального объявления о продаже

 

- На практике оказалось что квартиру качественно я сумел сфотографировать самостоятельно — продолжает Александр Никифорович, - здесь главную роль играет освещение ракурс порядок в комнате и время суток, когда производится съемка некоторые кадры особенно эффектами получается вечером другие утром. Предпочтительно поймать ракурс в ясную солнечную погоду, чем в пасмурную. Кроме того полученные фотографии желательно немного отретушировать, увеличив их контрастность и яркость - это несложное умение.

Заметим, что старания по сильному приукрашиванию до неузнаваемости — это обман покупателя. Может случится так, что покупатель просто развернётся и уйдёт.

Другая уловка риелтора заключалась в том, чтобы повесить баннер на окне продаваемой квартиры, но по соображениям конфиденциальности безопасности сделки лучше отказывался от этого варианта.

Говорите по телефону назойливым риелторам: да я готов принять от Вас безвозмездную помощь, или Я готов оплатить не более чем … руб. по факту сделки именно с Вашим клиентом, но подписывать пока ничего не буду.

Следующая домашняя заготовка незадачливых риелторов: под видом потенциального покупателя являются несколько риелторов, часть из них представляются прикомандированными специалистами с Севера (подразумевается, что такие покупатели носят с собой крупные суммы наличных денег). Но в ходе диалога выясняется несостоятельность этой истории. Северянин явно имеет местный облик: прическа, одежда, манера говорить и держать себя. На уточняющие вопросы относительно рода занятий, профессии ничего определенного сказать не может. Одновременно такая группа риелторов начинает жёстко торговаться. Например, если в квартире нет мебели, то одним из оснований для снижения цены будет отсутствие мебели, если же в квартире уже есть ремонт и мебель, то поводом для снижения может стать необходимость вынести эту мебель осовременить квартиры и напичкать её Фешенебельной обстановкой для под сдачу взыскательным арендаторам, которым «даже посудомойку подавайте». Под этими зачастую надуманными предлогами риелторские агентства могут настаивать на 20% скидки от рыночной цены.

Если Вы поймались на крючок


Некоторые риелторские агентства ожидают, когда продавец недвижимости окажется в цейтноте из-за нехватки времени. В этом случае они готовы будут сделать такое предложение, от которого собственник не сможет отказаться. Помните и об оборотной стороне экслюзивного договора: убирая свою рекламу Вы теряете контакт с потенциальным контрагентом и упускаете время. Может быть сделка состоится, но может быть и нет.
Чтобы не допустить этого варианта необходимо планировать сделку на много месяцев вперед. Личные планы связанные с переездом другой город или дорогостоящих покупкой другого имущества должны отталкиваться от момента заключения выгодной сделки. Помните, что продавать / защищать нарушенные права на квартиру из дорогого города крайне затратное мероприятие: пустая квартира становится большим соблазном для взломщиков и недобросовестных управляющих компаний, проникающих в пустующую квартиру под предлогом неотложного ремонта.
Так в г. Нерюнгри Республики Саха гражданин Б. сначала не хотел уступать в цене, но после взлома и разграбления квартиры, а также накопившейся недоимки по коммунальным платежам и пени, согласился продать квартиру лишь за 20% её цены. Покупатель мотивировал эти жёсткие условия тем, что намерен сразу же погасит достаточно спорную миллионную задолженность перед ТСЖ (сумма в договора была как бы рыночная, но с удержанием штрафов и пени по коммунальным платежам за 10 лет! (по Жилищному кодексу срок давности — 3 года.) И собственник Б., уже испытавший на личном горком опыте неэффективность работы судебной системы сломался и пошёл на дискриминационные условия.

Следующий вопрос реклама.

Из ста пятидесяти сайтов недвижимости достаточно выбрать 2-3. Рекламную кампанию необходимо отслеживать каждые 1-2 дня. Для ликвидных объектов недвижимости не требуются услуги, связанные с продвижением квартиры это квартира и без того будет заметна, иначе Вы просто напрасно потратите деньги на ветер. Для квартиры, которая менее ликвидна, услуги недвижимости и продвижения оправдана в разумном объеме, определяемом методом проб и ошибок.
Нередко возникает вопрос со стороны агентств недвижимости: можем ли мы разместить фотографии вашей квартиры на нашем сайте для того продвигать её? - отказывайтесь от этого лестного предложения, потому что тем самым Вы теряете аудиторию. Потенциальный покупатель который Вам понравится может зайти на сделку, не напрямую, а через любезного риелтора, и по Вашим же фотографиям прийти к Вам за риелторскую комиссию. Ещё более удручающе выглядит ситуация когда риелторские агентства прямо-таки навязывают свои услуги агрессивной форме, изображая из себя попеременно то риелторов, то обиженных контрагентов, которые крайне разочарованы Вашим не понимаем: почему бы прямо сейчас не желаете платить? и Насколько они гибки в подходах и способах убеждения - настолько жёстко они могут торговаться по цене и навязывать свои услуги. С этих позиций риелторские агентства мало чем отличается от коллекторов. Задача состоит в том чтобы «вычислить» такую жизненную ситуацию (вспомним Б. Из Нерюнгри), когда человек от отчаяния будет вынужден согласиться на условия риелторских агентств.

Во многом опыт Александра Никифоровича, который рассказал нам эту историю, остаётся субъективным и не является истиной в последней инстанции. Но рациональное зерно в этих советах есть.


А для чего тогда существуют риелторы?


Участие риелтора оправдано в сложной ситуации, например, отчуждаемая квартира находится в ипотеке, её следует купить по безопасной схеме. 90% от стоимости квартиры уйдет на выкуп закладной. Без согласия банка- держателя закладной сделка невозможна. Как сделать так, чтобы продавец потратил деньги именно на выкуп закладной, а не на иные цели? Чтобы банк головной офис которого в Москве дал согласие региональному отделению ( а это месяц)? Опытный риелтор подсказал: заключайте договор, производите расчеты в самом банке, отслеживаете выкуп закладной вместе, сдавайте документы на регистрацию без согласия банка и пока Росреестра будет регистрировать сделку Вы занесёте уведомление о выкупе закладной, а это всего 5 дней, но не месяц. В худшем случае Вашу сделку Росреестр приостановит на пару недель — месяц. На практике вышло, что даже приостановления не произошло: банк выдал уведомление о выкупе закладной аккуратно в срок и этого было как раз вовремя.
Вот за такие практические навыки и умения покупатель и продавец с удовольствием платят: за решение тупиковых проблем и доскональное знание тонкостей профессии. Увы в период пандемии и ажиотажного спроса, подогреваемой льготной ипотекой, рынок покупателя становится рынком продавца, а профессионализм риелторов нередко оставляет желать лучшего.

Вывод

Итак планируйте сделку заранее на много месяцев вперед. Продумайте текст рекламного объявления о реализации недвижимости. Расстаньтесь со многими иллюзиями. Рассматривайте контент сайта глазами потенциального контрагента, например, покупателя, и трезво подходите к оценке стоимости квартиры. Вам не нужен профессиональный оценщик для того, чтобы оценить стоимость квартиры, потому что самым компетентным здесь будет покупатель, а не профессиональный оценщик, идущий по следам сделок ряда покупателей.
Посмотрите глазами покупателя. Если вы оставляете мебель в квартире то постарайтесь предложить мебель бесплатно либо с существенной скидкой, потому что этот вариант может быть очень отличным бонусом именно для Ваших покупателей. Помните, что у каждой квартиры есть тот покупатель, которому эта квартира наилучшим образом соответствует. (Если становясь ни место другого Вы не находите убедительного ответа на вопрос, зачем эта сделка совершается — откажитесь от встрече по телефону, сбережете время.)
Если Ваша квартира находится в районе, где расположены садик, школа, теннисный, корт, стадион или спортивные снаряды с жилой огороженной зоне, охраняемый гараж, то это Ваш целевой сегмент — это молодые семьи с детьми, ведущие активный образ жизни. А например, тихие спальные районы с доступными магазинами, поликлиникой — это вариант пожилых людей. У крупных рынков с удовольствием селятся торговые работники и предствители сопутствующих сфер услуг и т.д.


Удачи Вам в сделке!

Юруслуги по подписке

Я согласен с Условиями использования и с Политика конфиденциальности