Новости сайта

80 тысяч свидетельств вопиющей конфликтной некомпетентности

 
Марат Авдыев
80 тысяч свидетельств вопиющей конфликтной некомпетентности
от Марат Александрович Авдыев - Среда, 10 Август 2016, 05:21
 

А я - застрахованный!Согласно единому всероссийскому реестру  Минрегиона РФ число обманутых дольщиков составляет примерно 80 тысяч, что могло бы составить население целого города. Попробуем понять какие правила игры действуют на рынке недвижимости и какие возможны гарантии защиты прав слабой стороны  сделки.


Страхование объекта строительства

Практика показывает, что сейчас  в случае когда застройщик признается банкротом, а его активы выведены еще до начала этой процедуры ни наличие заключенного договора долевого участия, ни предоставление льготных условий участия в процедуре банкротства для дольщиков не дают гарантию возврата вложенных денежных средств. Не случайно на стенах арбитражных судов вывешены типовые заявления о включении участника долевого строительства  в реестр кредиторов строительной компании — это способствует судебному формальном способу «разрешения» спора, на основе норм и судебной практики. Общеизвестно, что наличие судебного акта и даже исполнительного листа ещё не дает гарантий исполнения обязательства. По данным председателя Московского городского суда Ольги Егоровой лишь одна пятая часть судебных актов исполняется службой судебных приставов. Поэтому давайте рассмотрим, какие предупредительные процедуры возможны на этапе преддоговорных споров со строительной компанией, и начнем со следующей истории.


Катерина работала старшей медсестрой в городской клинической больнице С. Хороший специалист, она пользовалась уважением со стороны пациентов, коллег по работе и главного врача хирургического отделения. Мешал полному жизненному счастью пресловутый жилищный вопрос. Катерина, благодаря строжайше экономии и помощи родителей, смогла накопить сумму, которую как раз хватило на приобретение однокомнатной квартиры в строящемся доме. И вот в назначенный день и час происходит встреча Главного врача хирургического отделения, который всячески старался помочь сотруднице, юриста — благодарного пациента, и конфликтолога с агентами компании- застройщика. Агенты привычными движениями достают проспекты компании, договор уступки требования доли в объекте незавершенного строительства и  предварительный договор договор, суть которого состоит в  твердых намерениях дольщика и строительной компании заключить в будущем только что названный договор об уступке. Дальше агенты совершенно спокойно объясняют, срок сдачи дома — через какие -то быстротечные три месяца, что сейчас пакет юридических документов находится в Росреестре и не ещё не рассмотрен, регистрация  состоится буквально через пару месяцев, но тогда и цена будет на 25% выше!


Таким образом слабой  стороне в переговорах недвусмысленно дают понять, скидка предоставляется за дополнительный риск. Главный врач пожимает плечами и понимающе соглашается, дескать, а что делать. Катерина покорно достает пачку наличных не произнося ни слова. А юрист подтверждает, что  сам инвестировал в этот дом, тщательно проверив все документы -  дело верное.

Не устраивает ситуация лишь конфликтолога, который обращает внимание сторон, что здесь предлагают заплатить вперед не за саму вещь (квартиру) а за вторую производную от этой вещи, за право заключить в будущем договор об уступке требования на квартиру, которая будет построена, и что такая ситуация находится далеко за пределами разумных рисков.  Главный врач слегка сконфужено поясняет, что иного выбора у Катерины нет, Катерина по прежнему молча протягивает пачку крупнономинальных купюр, а юрист клянется в том, что верит в эту строительную компанию!  Агенты снова и снова как автоматы повторяют, когда будет пакет юр. Документов,  цена  станет на 25% дороже. 


Тогда конфликтолог встает из за стола  и предупреждает, что уходит, поскольку бессилен чем то помочь в ситуации, когда рациональные решения подменяются слепым доверием. Но . . . сделка всё равно состоялась. Три обещанных месяца ожидания растянулись на полгода и  пакет документов все еще не прошел регистрацию, но ещё не исчезла надежда, что дом всё таки когда нибудь будет построен. Хотелось бы, чтобы Катерина не пополнила ряды жильцов «виртуального города» несбывшихся надежд. 


Зададимся вопросом, такое уж ли безвыходное положение у слабой стороны этого диалога? Речь идет об участнике долевого строительства, рядовом враче  или педагоге, который и не думает куда то что либо «инвестировать» (сложно назвать инвестицией решение принимаемое от отчаянной безысходности).  На самом деле, положение не такое безнадежное, как представляется на первый взгляд. 

Марат Авдыев
Примите, пожалуйста, наши условия!
от Марат Александрович Авдыев - Среда, 10 Август 2016, 05:30
 

И вот в доказательство другой пример и практики. 

Ключ от квартирыНадежда приобретала по договору долевого участия в строительстве две смежных квартиры, чтобы впоследствии  соединить их и получить квартиру улучшенной планировки. Информацию о строительной компании Надежда собирала с привлечением экспертов: строительный проект, устав, проектная декларация, отзывы о строительной компании в  социальных сетях, сведения которые не попали  в проектной декларацию, контракты с поставщиками электроэнергии и тепла, услуг связи, воды и водоотведения и др. Причем строительная компания охотно отвечала на все интересующие вопросы. И когда в пятницу,  в конце рабочего дня возникла нештатная ситуация: небольшие разумные поправки в договор относительно места рассмотрения возможного спора  аннулирования штрафов, пеней и определение твердой цены договора в силу полного внесения взноса со стороны  Надежды, Агент (опять же эксклюзивная продажа через уполномоченное агентство недвижимости!) сообщил: со своей стороны мы полностью согласны с предлагаемыми поправками, но договор у нас тройственный, необходимо выяснить мнение генерального директора строительный компании, а у него совещание, скорее всего до конца рабочего дня, а на другой берег города все равно не успеть — пробки в часы пик . . . так что может быт оставить договор в нашей исходной редакции? Кроме того, согласно приказу генерального директора, с пн. цена увеличивается на 3%, что Надежда узнала ещё до начала встречи. 


Но сопровождающий сделку медиатор предложил сторонам очень простой выход из ситуации: составить оферту — протокол разногласий к тройственному договору, подписать со стороны Надежды  и агентства и предложить строительной компании, либо согласиться с протоколом разногласий либо немедленно, не позднее вторника,  вернуть деньги обратно Надежде. Протокол разногласий и сопроводительное письмо были составлены от руки. И в результате . . . строительная компания полностью приняла условия Надежды, дом был построен в срок и желаемые квартиры были переданы Надежде.


Можно легко заметить что во втором примере Надежда обладает куда более высокими доходами,  чем Катерина и потому Надежда имеет средства для оплаты услуг экспертов и медиатора.  Да это так. Но ограниченный бюджет - это не повод для того, чтобы играть в русскую рулетку. В самом деле, предложенная скидка или дисконт в случае Катерины едва покроет возможные судебные издержки, потерянные годы жизни, связанные с трудной защитой нарушенных прав в судебном порядке. 


По нашему мнению, инвестировать в долевое участие в России можно только в коалиции с крупными профессиональными инвесторами или государственными структурами. Хорошо если в будущем здании планируется размещение Министерства юстиции, крупного офиса Сбербанка или Федерального ведомства. По крайней мере эти структуры обладают достаточными ресурсами для защиты нарушенных прав. Что же касается частных инвесторов, то следует признать: на сегодня не существует работоспособных механизмы защиты их прав. Риски просто не контролируемые, особенно когда они находятся вне правового поля. Стойкая любовь  русского человека к «игре в рулетку»  и «вера в чудо» вместо рационального расчета, могут сыграть злую шутку. И в этой ситуации возникает  сильный скепсис в работоспособности коллективной профессиональной ответственности строительных компаний, в создании  обязательного компенсационного фонда  и обязательном страховании гражданской ответственности.  Да все перечисленные новеллы законодательства разумны, но россияне изобретательны по части обхода закона. Как ни странно, но строительные компании предлагают дольщикам думать вместе как обойти закон! И здесь «помогают» вексельные семы, предварительные договоры, первая вторая и др. производные от права и т. д. 


Скорее всего корень проблемы в другом: повышении правовой культуры россиян, снижении судебных издержек за счет эффективного рассмотрения споров в нормативные сроки, обращения сторон к альтернативным способам урегулирования споров путем медиации и третейского разбирательства. Хотелось бы чтобы отсутствие медиативной и/или третейской  оговорки  в строительном контракте вызывало удивление и становилось бы поводом для того чтобы поменять строительную компанию».



Марат Авдыев
Миритесь и на стадии исполнительного производства.
от Марат Александрович Авдыев - Среда, 10 Август 2016, 05:27
 

СудьиВ заключении рассмотрим еще одни пример — строительства коттеджа или индивидуального жилого дома. Виктор заключил оговор со строительной компанией ООО  «Воздушный замок». Оплата была полностью произведена, но   ООО  «Воздушный замок» неожиданно исчез, словно растворился, и произошло это как на беду именно после вынесения заочного решения суда по иску Фонда по защите права потребителей, куда был вынужден обратиться Виктор для защиты нарушенных прав. Исполнительное производство в отношении ООО  шло с большим трудом, но неожиданно помог почти забытый договор поручительства. Поручителем выступил сам директор    «Воздушного замка» Игорь  за  исполнение договорных обязательств перед Виктором. Кроме того, ловкое исключение из единого государственного реестра юридических лиц  «Воздушного замка» в результате «творческой работы» председателя ликвидационной комиссии над финансовыми документами, неожиданно вызвало реальную угрозу уголовного преследования (неправомерные действия при банкротстве). Именно договор поручительства и объективная  оценка ситуации  помогли Виктору и  Игорю достичь соглашения о рассрочке взысканного судом долга. Медиативное соглашение возможно и на стадии исполнительного производства. Правда, оно обязательно должно быть утверждено судом в силу требований Гражданского процессуального кодекса и Закона «Об исполнительном производстве».