Несколько лет назад мы работали над конфликтом между предприятием малого бизнеса и мэрией. Речь шла о льготном выкупе арендуемого малым бизнесом помещения. Проблема возникла с независимой оценкой, которая на деле оказалась очень зависимой, нарушающей Федеральные стандарты оценочной деятельности. Причем совершенно безнаказанно.

Суть конфликта

В двух словах суть конфликта в том, что малому предприятию предлагалось выкупить арендуемое помещение втридорога. Резонный вопрос, почему, основания? В обоснование оценщик ссылался на наиболее эффективное использование помещение. Фактически "с потолка", без технико-экономического обоснования, оценщик предложил преобразовать бизнес прачечной в магазин розничной торговли и рассчитал рыночную цену, ориентируясь на магазины, расположенные в центре города, где проходимость на порядок выше, чем в тихом уголке, где находилось малое предприятие.

Бесконечные суды

Малое предприятие заказало новый отчет об оценке, который кардинально отличался от "липового". Но деликатность ситуации состоит в том, что каждый отчет об оценка считается достоверным, пока в судебном порядке не доказано иное. Как быть?

Три версии "правды"

Малое предприятие обратилось в арбитражный суд, где потребовало назначить экспертизу. В результате родился третий отчет, поддержавший позицию "липового" отчета. По прежнему ФСО (Федеральные стандарты оценочной деятельности.) игнорировались. Тогда малое предприятие стало писать жалобы в саморегулируемую организацию оценщиков, где состоял "липовый" оценщик. В теории за такую работу надо "изгонять паршивых овец из стада". Но на практике СРО оценщиков не сделало ровном счетом ничего.

Скажем прямо, работать в таких условиях очень сложно Арбитражный суд частично удовлетворил иск в мелочах, но отказал в главном. Эскалация конфликта очень негативно сказалось на здоровье руководителя малого предприятия. Повышенное артериальное давление, бессонницы и т.д.

Оспаривание недостоверных аналитических данных и исследований, рейтингов, аудиторских заключений, оценки

Конфликт относительно достоверности аналитических данных, рейтингов, исследований, проведенных с нарушением Закона, регламентов, методик либо носящих заказной характер. Конфликт относительно достоверности аналитических данных, рейтингов, исследований, проведенных с нарушением Закона, регламентов, методик либо носящих заказной характер, что на практике встречается чаще чем этого хотелось бы. Нестандартные процедуры и здравый смысл позволяют вывести заведомо ложные оценки и исследования на «чистую воду» и потребовать от авторов из отзыва или опровержения.
Цена от 30 000 руб. или 1500 руб. за 1 час консультирования

© Сибирский центр конфликтологии.

Более полугодия длились суды. За это время "сроки годности" отчетов истекли, а цена на выкупаемое помещение действительно увеличилась почти в два раза. Тем самым конфликт перешел в фазу острой борьбы "за правду". Нам с трудом удалось отговорить руководителя малого предприятия воздержаться от борьбы с коррупцией. Всё таки это государственная задача и её сложно решать за средства малого бизнеса.

Региональные комиссии по досудебному оспариванию

Глава минэкономразвития Андрей Белоусов выступая на заседании экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности. Только в прошлом году было более 1200 исков в суд и 1700 - в специальные региональные комиссии по досудебному оспариванию споров. В Татарстане по итогам рассмотрения исков в судах совокупная стоимость земельных участков снижена более чем в три раза, привел пример министр земельных и имущественных отношений республики Азат Хамаев.

Суды выносят решение, основываясь на результатах независимой рыночной оценки. Но в законе нет жестких требований к экспертам, у саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО) - единых подходов к выдаче заключений на результаты оценки, перечисляет проблемы Хамаев.

90% оценок вызывают сомнение

Были случаи, когда СРОО давали положительную оценку и на государственную кадастровую оценку, и на рыночную, рассказала замглавы Росреестра Наталья Филиппова. А комиссии по досудебному рассмотрению споров часто просто не могут принять никакого решения. Их вердикт должен выноситься по итогам единогласного голосования, но бывает, что из четырех членов комиссии трое воздерживаются, отметила Филиппова.

К оценщикам есть претензии и у Росимущества. Около 90 процентов представляемых ими оценок отклоняются, констатировал начальник управления организации оценки федерального имущества службы Андрей Целуев. Это брак.

Многие коррупционные и мошеннические схемы

становятся возможны как раз благодаря тому, что занижается стоимость имущества, говорят эксперты. По закону, оценщики должны страховать свою ответственность, у СРОО есть компенсационные фонды, из которых могут оплачиваться убытки, когда у оценщика не хватает средств. Но механизм не работает, признает замглавы минэкономразвития Олег Фомичев: нет ни одного факта выплаты из компенсационного фонда.

Пока решено двигаться поэтапно.

К 1 июля организуют квалификационный экзамен для СРОО. К 2014 году - разработают профстандарты оценочной деятельности, говорит Фомичев. Ряды оценщиков, а их сегодня 18,7 тысячи, "почистят" - фильтром для входа в профессию предлагают сделать прохождение квалификационного экзамена и требования к опыту работы. Список недобросовестных оценщиков и СРОО должны публиковаться Росреестром.

Кто ответит за оценку?

Действующего механизма ответственности оценщиков достаточно, считают эксперты, но его надо настроить, а госорганам - уметь им пользоваться. В самых вопиющих случаях правоохранители могут применять к нарушителям статью о мошенничестве, говорит член Нацсовета по оценочной деятельности Алексей Каминский.

-------------------------

Так не считается
Недвижимость
Елена Кукол
Опубликовано в РГ (Федеральный выпуск) N6081 от 20 мая 2013 г.

Вопрос, что изменилось за 10 лет?