Битва за госсобственность

В 2008 г. решением жилищной комиссии была наделена квартирой специалист Вычислительного центра Светлана. Заметим, что к этому году Светлана достигла предпенсионого возраста, на протяжении трех десятков лет она отработала в Федеральном учреждении, а затем была переведена в 2002 г. в связи с реорганизации в выделившийся Вычислительный центр. Решение жилищной комиссии можно было охарактеризовать, как сделай сам: Светлане предлагалось улучшить жилищные условия на свой страх и риск, узаконить права на ту саму. «нехорошую» квартиру. При этом руководство обещало Светлане всяческую «организационную» поддержку. С этой острой проблемой Светлана обратилась к конфликтологу.

Анализ документов выявил сложные перипетии однокомнатной квартиры. Сначала договор долевого участия с Горисполкомом, предоставление нескольких квартир в разных районах города, в том числе в доме по указанному в договоре долевого участия строительному адресу. Затем улица переименовалась - дом получил новый почтовый адрес вместо строительного. Этот дом претерпел перепланировку, и поэтому Мэрия предложила Федеральному учреждению осуществить размен жилой площади: вместо двух двухкомнатных — одну трехкомнатную и одну однокомнатную — ту самую «нехорошую» квартиру. Федеральное учреждение согласилось. За этот двенадцатилетний срок Горисполкомом преобразовался в Мэрию, а Федеральное учреждение — реорганизовалось путем выделения из этой организации Вычислительного центра. Был составлен разделительный баланс, как требует ст. 57, 58 ГК РФ. Хотя Вычислительный центр был правопреемникам Федерального учреждения по всем хозяйственным сделкам, в разделительном балансе не было никаких сведениях о квартире. Кроме того, бухгалтерские документы за истечением срока хранения были уничтожены. Права на квартиру постепенно растворились . . . просто мистика какая -то!

. . . дело рук самих утопающих

Юрист Вычислительного центра предлагал подать заявление от Федерального учреждения в арбитражный суд о признании права государственной собственности на спорную квартиру, рассматривал также вариант истребования спорной квартиры из чужого незаконного владения — т.е. от Мэрии. Недостаток обоих вариантов защиты заключался в сложности прогнозировании исходя тяжбы. Необходимо было принимать во внимание принцип состязательности (ст. 9 АПК РФ). Чтобы признать права или истребовать вещь (ту же квартиру) нужны бесспорные доказательства. Таких доказательств на руках не было. Теоретически распоряжения Мэрии должны храниться в государственном архиве. Можно было также проследить судьбу иных квартир в том же доме — ведь теперь эти квартиры были приватизированы специалистами Федерального учреждения! Немаловажный вопрос — сроки и стоимость защиты прав. В случае спора между организациями в арбитражном суде госпошлина исчисляется от цены иска. Она будет составлять несколько десятков тысяч рублей. И прослеживается тенденция к законодательному увеличению размера госпошины примерно вдвоеi. Кроме того, Федеральное учреждение и Мэрия — два спорящих в суде хозяйствующих субъекта. А судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон — ст. 8 АПК РФ. В силу сложившейся российской практики, нужно принимать во внимание административный ресурс, которым может располагать Мэрия при рассмотрении запутанного спора. Ах, если бы не коррупция и семейственность! Не случайно Верховный суд подтвердил жесткий запрет на приговоры, вынесенные "своими" людьмиii.

Если защита нарушенных прав зависит от исхода судебного решения по сложному иску, то такую защиту следует признать сильно рискованной. Необходимо разработать стратегию защиту таким образом, чтобы нейтрализовать судебный риск. В идеальном случае защита прав должна произойти без судебного решения.

В интересах граждан

Поэтому на основе анализа конфликтной ситуации была выбрана иная стратегия защиты. Если гражданину в процессе приватизации квартиры чиновники чинят какие либо препятствия, то с позиции Закона это квалифицируется как вопиющее нарушение основополагающего Конституционного права на жилище — ст. 40 Конституции РФ. Поэтому для защиты прав Светланы было рекомендовано использовать это преимущество.

В ретроспективе ситуация выглядела так: Федеральное учреждение заказало строительство квартир у Мэрии по договору долевого участия. Федеральное учреждение исполнило свои обязательства по договору - путем исполнения обязательств заказчика по договору строительного подряда - совершения платежей ст. 746 ГК РФ, зачетов ст. 410 ГК РФ. На момент реорганизации Федерального учреждения в 2002 г. обязательства Мэрии еще не были исполнены полностью, поскольку дом, где находится спорная квартира, был сдан в эксплуатацию лишь три года спустя в 2005 г. Именно поэтому в разделительном балансе квартиры не могло быть: вместо неё должна была быть дебиторская задолженность: Федеральное учреждение передало в пользу выделяемого Вычислительного центра требование к Горисполкому (Мэрии) по договору долевого участия в строительстве ст. 58, 59 ГК РФ.

Самооборона без оружия

Поэтому уже в марте 2009 г. руководители Федерального учреждения и Вычислительного центра составили выписку к разделительному балансу, где еще раз подтвердили, что в составе передаваемых активов имеется не исполненное обязательство по договору долевого участия в строительстве. Именно так оно и было! Далее в марте того же года Светлана заключила договор социального найма с Вычислительным центром — ст. 60 ЖК РФ, в декабре 2009 г. она выписалась из общежития и зарегистрировалась по месту нового жительства — в спорной квартире. Регистрация прошла без проблем: ведь ТСЖ заинтересовано в заселении пустующей квартиры в целях распределения сметы на содержание многоквартирного дома по как можно большему количеств жильцов - ст.. 153 ЖК РФ. Свою роль сыграло также гарантийное письмо от Вычислительного центра с принятием обязательств по погашению накопившейся задолженности по коммунальным услугам, неоплаченным ушедшим из жизни специалистом этой организации.

Итак, накануне 2010 г. Светлана зарегистрировалась по новому места жительства и заселилась в спорную квартиру. В январе 2010 г. она подала заявление о приватизации на предприятие, в котором работало — т.е. Вычислительный центр и получило «добро» - — ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда РФ»iii. Теперь предстояло лишь зарегистрировать право собственности в Росрегистрации. Предполагаем, что регистрация прав не пройдет гладко: ведь чиновники Мэрии не хотели бы упускать спорную квартиру. Однако противостоять желанию гражданина приватизировать жилище — очень сложно. Гражданин и не обязан знать кому ранее принадлежала квартира в силу ст. 2, 4, 8 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». Светлана не имела никакого иного жилья, честно ожидала своей очереди три десятка лет. Что в этой ситуации можно возразить? Обязанность доказывания обстоятельств по спору в связи с возможным отказом в приватизации возлагается теперь на государственный орган. А госпошлина, связанная с обжалованием действий чиновников либо ненормативного акта Мэрии составляет всего сто рублей. Теперь, заселившись в квартиру, Светлана готова защищать свои права в суде, если кто либо из чиновников попытается ей чинить препятствия в регистрации прав на приватизированную квартиру — ст. 8 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Самая сильные шаги в защите нарушенных прав могут сделать обычные граждане. Особенно, если они консолидируют свои обращения в государственные контролирующие органы. Ни одна бюрократическая система не выдержит под натиском законных требований граждан.