Задумаемся, таким ли безвыходным было положение у слабой стороны диалога? Речь ведь идет не сколько об инвесторе как таковом, а об участнике долевого строительства — рядовом враче или педагоге, который не думает «инвестировать» средства (сложно назвать инвестицией решение, принимаемое от безысходности).
В действительности, положение не такое безнадежное, как представляется на первый взгляд. В доказательство — другой пример.

Пред-продажная / покупная подготовка

Надежда приобретала по договору долевого участия в строительстве две смежных квартиры, чтобы впоследствии соединить их и получить квартиру улучшенной планировки. Информацию о строительной компании Надежа собирала с привлечением экспертов: строительный проект, устав, проектная декларация, отзывы о строительной компании в социальных сетях, сведения которые не попали в проектной декларацию, контракты с поставщиками электроэнергии и тепла, услуг связи, воды и водоотведения и др. Причем строительная компания охотно отвечала на все интересующие вопросы. И когда в пятницу, в конце рабочего дня возникла нештатная ситуация: небольшие разумные поправки в договор относительно места рассмотрения возможного спора аннулирования штрафов, пеней и определение твердой цены договора в силу полного внесения взноса со стороны Надежды, Агент (опять же эксклюзивная продажа через уполномоченное агентство недвижимости!) сообщил: со своей стороны мы полностью согласны с предлагаемыми поправками, но договор у нас тройственный, необходимо выяснить мнение генерального директора строительный компании, а у него совещание, скорее всего до конца рабочего дня, а на другой берег города все равно не успеть — пробки в часы пик . . . так что может быт оставить договор в нашей исходной редакции? Кроме того, согласно приказу генерального директора, с пн. цена увеличивается на 3%, что Надежда узнала ещё до начала встречи.

Если Вас загнали в тупик

Но сопровождающий сделку медиатор предложил сторонам очень простой выход из ситуации: составить оферту — протокол разногласий к тройственному договору, подписать со стороны Надежды и агентства и предложить строительной компании, либо согласиться с протоколом разногласий либо немедленно, не позднее вторника, вернуть деньги обратно Надежде. Протокол разногласий и сопроводительное письмо были составлены от руки. И в результате . . . строительная компания полностью приняла условия Надежды, дом был построен в срок и желаемые квартиры были переданы Надежде.

Можно легко заметить что во втором примере Надежда обладает куда более высокими доходами, чем Катерина и потому Надежда имеет средства для оплаты услуг экспертов и медиатора. Да это так. Но ограниченный бюджет - это не повод для того, чтобы играть в русскую рулетку. В самом деле, предложенная скидка или дисконт в случае Катерины едва покроет возможные судебные издержки, потерянные годы жизни, связанные с трудной защитой нарушенных прав в судебном порядке.

Судебный долгострой лучше?

Читателю известно о готовящемся слиянии двух судебных властей в России, и в ситуации «правосудия переходного периода», особенно трудно защищать права рядовых граждан, да и сравнительно обеспеченных граждан. Не случайно обманутые дольщики устраивают пикеты и угрожают самосожжением (клиент - ветеран строительной компании Сергея Полонского) — всё это свидетельство глубоких социальных проблем в современном обществе.

По нашему мнению, инвестировать в долевое участие в России можно только в коалиции с крупными профессиональными инвесторами или государственными структурами. Хорошо если в будущем здании планируется размещение Министерства юстиции, крупного офиса Сбербанка или Федерального ведомства. По крайней мере эти структуры обладают достаточными ресурсами для защиты нарушенных прав. Что же касается частных инвесторов, то следует признать: на сегодня не существует работоспособных механизмы защиты их прав. Риски просто не контролируемые, особенно когда они находятся вне правового поля. Стойкая любовь русского человека к «игре в рулетку» и «вера в чудо» вместо рационального расчета, могут сыграть злую шутку. И в этой ситуации возникает сильный скепсис в работоспособности коллективной профессиональной ответственности строительных компаний, в создании обязательного компенсационного фонда и обязательном страховании гражданской ответственности. Да все перечисленные новеллы законодательства разумны, но россияне изобретательны по части обхода закона. Как ни странно, но строительные компании предлагают дольщикам думать вместе как обойти закон! И здесь «помогают» вексельные схемы, предварительные договоры, первая вторая и др. производные от права и т. д.

Скорее всего корень проблемы в другом: повышении правовой культуры россиян, снижении судебных издержек за счет эффективного рассмотрения споров в нормативные сроки, обращения сторон к альтернативным способам урегулирования споров путем медиации и третейского разбирательства. Хотелось бы чтобы отсутствие медиативной и/или третейской оговорки в строительном контракте вызывало удивление и становилось бы поводом для того чтобы поменять строительную компанию».

В заключении рассмотрим еще одни пример — строительства коттеджа или индивидуального жилого дома. Виктор заключил оговор со строительной компанией ООО «Воздушный замок». Оплата была полностью произведена, но ООО «Воздушный замок» неожиданно исчез, словно растворился, и произошло это как на беду именно после вынесения заочного решения суда по иску Фонда по защите права потребителей, куда был вынужден обратиться Виктор для защиты нарушенных прав. Исполнительное производство в отношении ООО шло с большим трудом, но неожиданно помог почти забытый договор поручительства. Поручителем выступил сам директор «Воздушного замка» Игорь за исполнение договорных обязательств перед Виктором. Кроме того, ловкое исключение из единого государственного реестра юридических лиц «Воздушного замка» в результате «творческой работы» председателя ликвидационной комиссии над финансовыми документами, неожиданно вызвало реальную угрозу уголовного преследования (неправомерные действия при банкротстве). Именно договор поручительства и объективная оценка ситуации помогли Виктору и Игорю достичь соглашения о рассрочке взысканного судом долга. Медиативное соглашение возможно и на стадии исполнительного производства. Правда, оно обязательно должно быть утверждено судом в силу требований Гражданского процессуального кодекса и Закона «Об исполнительном производстве».