Рассмотрим кейс из практики: примерно год назад Алексей и Светлана решили вступить в брак, и чтобы не обременять родителей — приобрели 2-х комнатную квартиру под «черновую отделку» с использованием ипотеки. Конечно, родители помогли сделать первоначальный взнос

Кабальная сделка

Родители Алексея внесли 300 000 руб. и родители Светланы — столько же, итого вышло 600 000 руб. (Заметим, что дело происходит в Сибирском мегаполисе, и за эти деньги + 100-150 тыс. можно было приобрести комнату в хорошем районе.) Но вместо поэтапного решения жилищной проблемы молодой семьи, Алексей и Светлана решили пойти Ва— банк: сразу двух комнатная квартира с расчетом на будущего ребенка, ипотека на 20 лет. Далее молодые приступили к чистовому ремонту «своими руками» от разводки квартирной электропроводки до натяжных потолков и дорогого ламината. Ремонт длится уже около года При этом Алексей и Светлана пока не нашли средств сыграть шумную свадьбу с приглашением друзей, подумывают о новом потребительском кредите. К своему удивлению Алексей и Светлана заметили, что ставки ипотеки стали снижаться (с 14,5% до 14%, 13,5% и еще меньше для молодых семей, которые активны в поисках программ государственной поддержки). Более того, цены на квартиры замерли в даже поползли вниз.

В чём заключается риск этой ипотечной сделки?

Алексей и Светлана грубо говоря арендовали квартиру у банка лет на 17. Только лишь с 18,19,20 годов ощутимая доля ежемесячного платежа, который составляет 17000 руб. будет направляться на погашение основного долга, а в первые 17 лет банк будет направлять ежемесячный платеж по ипотеке на погашение процентов. Это напоминает бег на месте: выкладываешься на все сто, но остаешься в исходной точке. Чтобы скорее добежать до финиша Алексей и Светлана внесли за первый год 240 тыс. руб., по 20 000 руб., но «подвижек» не видно.

Выходит, что Алексей и Светлана ремонтируют арендуемую у банка квартиру, из которой их могут «попросить».

Другие альтернативы?

Другие альтернативы заключаются в том, чтобы сначала приобрести 1 -комнатную квартиру, а ещё лучше комнату под сдачу в аренду — для этого у Алексея и Светланы есть средства. (Кроме того, разница в арендной плате на комнату и 1- к квартиру может быть незначительной, можно одновременно снимать 1 - квартиру)
Сэкономленные в сравнении с вариантом дорогой ипотеки деньги можно вносить на банковский депозит, открытый на срок 3-5 лет. Это позволит постепенно накопить на ту же двухкомнатную квартиру. Чтобы требуемые для этого оценить сроки, можно пользоваться «правилом 70»: если 70 поделить на процентную ставку то получится кол-во лет, необходимых для удвоения вклада. Точнее расчет можно сделать в банке, где будет открыт депозит.

Даже квартиру находящуюся в ипотеке банка можно продать с одобрения банка — держателя закладной, а если такое одобрение оформляется долго — путем поэтапной оплаты цены договора и использования банковской ячейки до момента регистрации сделки (сначала подается неполный комплект документов на гос. Регистрацию, погашается ипотека за счет ч/о цены договора и далее — в Росреестр досылаются документы по выкупленной закладной).

Почему накопление на улучшение жилища лучше ипотеки?

Потому что снижаются риски возможных потерь. За 20 лет Алексей или Светлана могут потерять работу, перенести тяжёлую болезнь. Возможно за 20 лет они смогут унаследовать недвижимость или иное имущество. Наконец, может распасться брак. Сложно сделать прогнозы на столь длительный срок в наш быстрый век! Накопление денег через депозит в банке или вложения в надежные долговые инструменты дает экономическую свободу. Напротив ипотека - органичивает свободу Алексея и Светланы на 20 лет. 

Все риски банк страхует за счет ипотечных заемщиков в свою пользу. График погашения ипотечного займа напоминает восхождение на Эверест: не дошел до вершины — скатился вниз и не получил квартиры.

Что мешает рациональному выбору?

Скорее всего переоценка собственных благоприятных шансов из-за отсутствия жизненного опыта, а также господствующие в обществе стереотипы. Как это круто, когда молодая семья начала самостоятельную жизнь с отдельной собственной квартиры! Между тем, квартира станет собственностью уже не молодой семьи лет через 20. На этот период семья обрекает себя на спартанский режим экономии. Легко подсчитать, что при ставке 14-15% годовых Банк — держатель ипотеки сначала заставит купить себе 2 квартиры, прежде, чем передаст в собственность 1 квартиру держателям ипотеки. Это равносильно тому что Алексей и Светлана «посадили себе на шею» двух ростовщиков на 20 лет, да еще подстраховали за свой счет их риски.

Вот почему ипотека — это выбор, навязанный потребителям масс-медиа, как и ремонт «своими руками»  и шумная свадьба - все это дискурсивные позиции успешной истории про самостоятельную семью. На деле же совсем не признаком успеха является ипотека по ставке свыше 7%, а скорее признаком неумения просчитывать риски и выгоды сделки. Конечно, ставка менее 7% годовых — это далеко не российская ситуация. Выходит, что в условиях России ипотеку можно брать лишь на короткий срок (3- 5 лет) очень платежеспособным гражданам, которым ипотека почти и не нужна. Все остальные 90-95% ипотечных заемщиков — заключают сделки, имеющие односторонние выгоды для самих банков.

Просроченная задолженность по ипотеке в РФ

по итогам января – декабря выросла на 32,57% — до 61,1 млрд руб., сообщает РИА «Новости» со ссылкой на данные компании «Секвойя кредит консолидейшн».

«На данный момент более 105 тыс. кредитов, оформленных на покупку жилья, имеют просроченную задолженность против 80 тыс. на начало года – из них на просроченную задолженность свыше 90 дней приходится около 40%. Стоит отметить, что с начала года данный показатель вырос на 30% - в первую очередь за счет тех заемщиков, которые брали кредит в иностранной валюте», - отмечается в сообщении.

Каждый 25 кредит в сегменте ипотечного кредитования является просроченным. В прошлом году данный показатель был несколько ниже — каждый 30-й кредит имел просрочку.

Регионом-лидером по объему долга

на одного заемщика является Москва – 3,7 млн руб. при ежемесячном платеже 43 тыс. руб., на втором месте – Московская область – 3,2 млн руб. при ежемесячном платеже около 41 тыс. руб., на третьем – Чечня – 3,2 млн руб. при ежемесячном платеже 30 тыс. руб. При расчете данного показателя во внимание принимались как стоимость жилья на рынке, так и срок кредитования, уровень доходов населения, отмечается в сообщении.

В долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 39,15%. Регионами с большим объем просроченной задолженности являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Новосибирская область, Краснодарский край, Самарская область, Ленинградская область, Свердловская область, Пермский край, Ставропольский край. Каждый второй кредит, выданный в валюте, является просроченным.