Десять лет на регистрацию прав на недвижимость!

В августе 2008 г. руководитель ООО «Буревестник» получил отказ в государственной регистрации права на земельный участок, где было расположено его предприятие. Поскольку руководитель полагал, что отказ незаконный, нарушает права и законные интересы компании, а также создает иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, он обратился в арбитражный суд города Глупова.
По мнению Росрегистрации, предоставленных ООО «Буревестник» документов было недостаточно для регистрации права на спорный участок. Свой отказ Росрегистрация также обосновывала ссылкой на п. 1. ст. 36 Земельного кодекса РФ «право собственности на здание механических мастерских возникло у . . . [ООО «Буревестник» ] в январе 2008 г. . . . договор купли-продажи заключен с лицом, которое на момент заключения договора не являлось собственником здания». По логике Росрегистрации, ст. 36 ЗК РФ запрещает приобретать в порядке приватизации те земельные участки, на которых не зарегистрированы права собственности на здания, строения, сооружения.
Ранее в сообщении о приостановлении процедуры Росрегистрация указывала на расхождение в площади земельного участка согласно договору и кадастровому плану: разница составила около 100 квадратных метров.
Предыстория конфликта такова: весной 1997 г. ООО «Буревестник» приобрело здание механических мастерских у акционерного общества открытого типа «Пингвин». Указанные здания АООТ «Пингвин» находились на спорном земельном участке, теперь же это предприятие ликвидировано. Росрегистрация также отказывалась регистрировать права собственности на здание механических мастерских по мотивам опечатки в договоре купли-продажи: отсутствовало указание на организационно-правовую форму общества. Но ведь этого АООТ уже нет, опечатки не исправишь! «Нас это не касается» — ответили в Росрегистрации. Директор ООО «Буревестник» подал иск в арбитражный суд — и проиграл, затем обратился в апелляционную инстанцию — и выиграл! Опечатка была исправлена судебным актом и всего за полтора года! Однако в результате этой проволочки собственником земельного участка ООО «Буревестник» стал прежде, чем стал собственником здания, расположенного на территории предприятия. Эту оплошность ему никто не простил.
Статья 36 ЗК РФ предоставляет собственникам зданий, строений и сооружений дополнительные гарантии по приватизации занимаемых ими земельных участков, устанавливает верхнее ограничение по цене выкупаемого участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Одновременно указанная статья не содержит запрета на продажу спорного участка в пользу ООО «Буревестник». Однако Росрегистрация трактовала ст. 36 ЗК РФ иначе: как запрет на приобретение в порядке приватизации земельных участков субъектам, не имеющим на этих участках зданий и сооружений. Согласно такой логике ООО «Буревестник» никогда не смог бы приватизировать земельный участок, находящийся в чистом поле, вопреки п. 4. ст. 28 ЗК РФ.
Потребовалось 2 года, чтобы объяснить расхождение в площади участка по договору и кадастровому плану. Участок был ликвидирован в результате его раздела на 2 части: вместо ранее занимаемого ООО «Буревестник» земельного участка возникло два: № 1 (спорный участок) площадью 2603,12 кв. м. и № 2 — непосредственно под зданием механических мастерских. При этом общая площадь здания мастерских составляет 436,1 кв. м. согласно техническому паспорту. С учетом этажности здание занимает 105 кв. м., что как раз соответствует искомой разнице площадей.
Росрегистрация сняла свои возражения, касающиеся площади, однако выдвинула другое возражение — доверенность представителя ООО «Буревестник» не была заверена нотариально. По мнению Росрегистрации п. 1. ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требует у представителя компании, подающего документы для госрегистрации, наличия «нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом» (выд. авт.).
Казалось бы, диспозитивная норма «если иное не установлено федеральным законом». Какой закон требует нотариального удостоверения доверенности? Это, например, Гражданский кодекс РФ, но это требование распространяется на граждан. В отношении юридических лиц ГК РФ не предусматривает нотариальное заверение доверенности. Из п. 5. ст. 185 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 следует, что достаточно заверить доверенность от юридического лица печатью: «Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации» . Аналогичные требования к доверенности содержатся в п .5 ст. 61 АПК РФ, п. 3. ст. 53 ГПК РФ, ст. 29 НК РФ.

Таким образом, требование обязательного нотариального заверения доверенности Росрегистрация необоснованно распространяет на юридических лиц. Это заставляет заявителя нести необоснованные расходы и препятствует осуществлению предпринимательской деятельности в виде потери времени, а также используется как предлог для затягивания сроков регистрации прав.
Однако судебная практика трактует Закон иначе — см. Постановления [7-9]. В итоге десятки предприятий дошли до федеральных окружных судов и «сломали зубы» об арбитражную практику.

<Из краткого курса бюрократа-мздоимца>
Судебная практика, противоречащая закону, — это изюминка в нашем деле, патент, ноу-хау! Лоббируйте не только нотариальное заверение доверенности, но и аккредитацию нотариусов, которые вправе такие доверенности удостоверять. Поставьте себе цель, чтобы судебная практика пошла по следующему пути: например, только нотариус, работающий в пределах Садового кольца, может заверить доверенность от имени юридического лица. Эту важную информацию по большому секрету расскажите лицам, признательным за ваши услуги.

Итак, процесс регистрации прав на объекты недвижимого имущества длился у ООО «Буревестник» на протяжении 3 лет с даты выхода постановления о выделении земельного участка и 11 лет — если считать от момента покупки здания механических мастерских! С учетом действий руководителя общества, направленных на защиту прав в судебном порядке, такой срок представляется неоправданно большим. За этот период законодательство, регулирующее права собственности на объекты недвижимого имущества и порядок его регистрации, претерпело значительные изменения. Кстати, руководитель ООО «Буревестник» в связи с переездом в другой город попытался продать свой бизнес другому лицу. Как вы думаете, может ли рассчитывать инвестор на скидки в цене? Скорее всего да, причем на существенные. Ведь он покупает квази-собственность, а проще говоря «кота в мешке» с большими бюрократическими пробелами и судебными спорами. А может быть, проблема заключается лишь в том, что руководитель ООО «Буревестник» не дает взяток?